הגדלת דירות

בדירות רבות מוצאים עצמם בעלי הדירה עם מרפסת שירות קטנה שאינה מספיקה לצרכיהם. למרפסת השירות צמוד "שטח חוץ" - מסתור הכביסה ובעלי דירות רבים מתפתים לעשות בו שימוש. החוק אינו מאפשר זאת. מסתור הכביסה הוא "לא שטח" מבחינת הרשויות ולכן רצפתו נבנית כ40 ס"מ מתחת ריצוף הדירה. בעלי דירות המנילים שטח זה תוך הגבהת רצפתו לגובה הדירה מסתכנים בצוי הריסה ותביעות מצד העיריה.   דיירי בניין חדש בשכונת כוכב הצפון בתל אביב לא רצו לקחת את הסיכון. ברור שהבניין ניצל את מלוא זכויות הבנייה שעמדו לזכותהחלקה ולכן, במהלך משולב של ניוד זכויות משימור מחמיר הצלחנו להגדיל את היקף הזכויות בכ250 מ"ר לכל הבניין. התב"ע אושרה וקיבלה תוקף והיתר הבנייה הוגש וממתין לחישוב אגרות. ...
קראו עוד

המפרט הטכני או כיצד להפיק יותר מהסכם תמ"א 38

אלוהים נמצא בפרטים. אמירתו המפורסמת של האדריכל מיס ואן דה רואה תופסת גם בעת כניסה להליכי תמ"א 38. לרוב מרוכזים הדיירים בסכמה גדולה. בכמה שטח תגדל דירתם, האם התוספת תכלול ממ"ד ומרפסת האם יקבלו בנוסף חניה ומחסן.  לכולם ברור כי זה משא ומתן בו הצדדים נמצאים משני צידי המתרס, כאשר רווח של האחד הופך לשורת עלות בצד השני וכי מדובר ביתרת סכום אפס. מובן גם כי בתחום התמ"א ה"עוגה" די ברורה, ואם הדיירים אינם יודעים בתחילת התהליך מה גודלה, כלומר מה ניתן לקבל לא רק מתוקף התקנות אלה על פי הנחיות הרשות המקומית ולפי מצב הבניין והמגרש, הרי שברור קצר ולא יקר במיוחד עשוי להבהיר להם ולתת בידם את הכלים לבחון האם מוצע להם המרב האפשרי. כל מי שעסק מעט בניהול משאים ומתנים מכיר ויודע כי הדרך להשגת הסכם טוב היא להעביר כמה שיותר נושאים מתחום הסכם סכום אפס, התחום בו הצדדים נמצאים משני צידי המתרס ויתרון לאחד היא חיסרון לצד השני אל תחום "גודל השלם עולה על סכום חלקיו" להפוך את...
קראו עוד

התחדשות עירונית בעיר לוד מתחם נימרוב

במתחם נימרוב יש לעמידר דירות רבות מסיבה זו נבחר המתחם לשמש כמודל להתחדשות עירונית דווקא במקטע הכולל דיור ציבורי. לאחר עבודת רקע רבה גלעד, בשיתוף עם משרד קרבלניק קיסר, תחת השם "עירוניות - התחדשות עירונית מקיימת" הגישו הצעה לפרויקט נימרוב - פרויקט בינוי פינוי בינוי הכולל הגדלת היצע הדיור הציבורי ודיור בר השגה תוך שמירה על איכות חיים ובשאיפה לשפר את תדמית העיר לוד. ...
קראו עוד

חיזוק והרחבה בלב העיר תל אביב

רחוב חובבי ציון נמצא בלב העיר תל אביב. בחלקו הדרומי, בסמוך לבית העלמין טרומפלדור נמצאים שני בתים עם קיר משותף. המשימה של חידוש הבניינים וחיזוקם דרשה להתגבר על מכשלות רבות, הראשונה שבהם איחוד כוחות של דיירי שני הבתים לפעולה משותפת. העירייה מצידה לא הקלה בדרישות, מינימום תוספות, מקסימום התניות. למרות הקשיים הצלחנו להציע לדיירים וליזם תוכנית לחידוש הבניין וחיזוקו. כאשר הבונוס העיקרי דיירים הינו תוספת מעלית והקצאת מקומות חנייה   תוכניות החיזוק כפי שהוצגו לדיירים  ...
קראו עוד

תמ"א 38 ביהודה הלוי

רחוב יהודה הלוי מתחיל בסמוך לאזור היוקרה נוה צדק בתל אביב. בגבו של הבניין תוקם שדרה ציבורית מעל תוואי הרכבת הקלה  במיקום מבוקש זה נמצא בניין באהוס ישן הכלוא בין שני מבנים לשימור לצורך מימוש זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 ובהתאמה למדיניות עיריית תל אביב נדרשו מאמצים רבים שבסופם הוצע תוספת ממ"ד מלא המגיע לקו אפס ולמעשה, מבחינה אורבנית מחלק את הבנין לשני אגפים. לחזית רחוב יהודה הלוי נשמרה ההופעה הבאוהסית של הבניין עם מעקות בנוים, חלון גרם המדרגות שוהגבה להכיל את תוספת הקומות וגווני החול האופיניים. לחזית הרכבת הקלה, אליה פונים גם מבני מגדלים ומבנים מודרניים אחרים הוחלט לעצב חזית חדשה ודינמית יותר עם חיפוי לוחות אלומיניום, מרפסות קלות עם מעקי זכוכית ומבט רענן לסביבה. מבני הממ"ד נבחרו לגמר בטון אדריכלי שידגיש את החיתוך של שני חלקי הבניין.   הבניין נמצא בשלבי הגשה להיתר...
קראו עוד

גאולה תל – אביב

בשיתוף פעולה עם משרד עודד רפופורט אדריכלים תוכנן הבניין ברחוב גאולה 25. התכנון וחישוב הזכויות נעשו במסגרת תמ"א 38 כאשר על המגרש יוקמו 12 יח"ד מהן 2 דירות גן עם מרתף ודירת גג. מאמץ רב הושקע בניצול מיטבי של התכסית האפשרית, חדרי הממ"ד הוצמדו לגרעין המדרגותוהמעלית בבניין תוך יצירת  מגדל קשיח מרכזי מחד ומתן חופש תכנון לעיצוב פנים ושינויי פנים כרצון בעלי הדירות. לבניין תוכנן מתקן חניה רובוטי היורד מתחת למרתפי המגורים  ...
קראו עוד

תוכניות בינוי פינוי

כחלק מהמאמץ הלאומי להורדת מחירי הדיור משתלב המשרד בתכניות התחדשות עירונית בהמשך לחזון של קיימות מתאים שבנייה חדשה תבוצע במתחמים הדורשים התחדשות תוך חיזוק מרכז העיר הקיים,חידוש מערכות התשתית הקיימות במקום יציאה לשולי העיר ובנייה של שכונה חדשה. המשרד מעורב בשלבי בדיקת התכנות לפרויקט התחדשות עירונית בו מתוכנן תוספת של כ 800 יחידות דיור ובנוסף מתחמי מסחר ותעסוקה. מתוך רצון למשוך למתחם אוכלוסיה חזקה יותר הוגדר כי המתחם אומנם יבנה בתוך רשת התשתיות הקיימת אך תוך התחיבות של העירייה והעומד בראשה לשדרג את רמת השירותים בעיקר בתחום החינוך, המהווה שיקול מהותי במשיכת זוגות צעירים. בתכנון 6 מגדלים בעיצוב ייחודי, של טוויסט לאורכו המקנה לו תחושת ריקוד. והופך רותו לנקוד ציון במרחב....
קראו עוד

תמ"א 38 – פינוי בינוי בתל אביב

לאחרונה התעדכן מערך הנתונים בתל אביב עם פירסום התוכנית לרובע 3 ורובע 4 הגשת בקשות בחלקים אלו של העיר קלה יותר וקבלת היתר מהירה יותר. ליזם יש וודאות גדולה שכן ההליך אינו כרוך בפירסומי הקלה והנתונים ברורים - בוודאי ביחס למצב לפני מתן תוקף לתכנית גם ברובע 5 ו6 שיחד עם רובע 3 ו4 מכסים את לב העיר קיימת וודאותגדולה יותר. אומנם התכנית טרם הופקדה, וכך אינה מסמך מחייב אולם היות התבססותן על תוכניות רובע 3 ו4 מעניקות מעט יותר תוקף לנאמר בהן. למרות המאמץ הרב שנראה כי הרשויות והועדות השקיעו ביצירת מצב בו ישתלם לחזק מבנים על ידי הריסתם ובנייה מחדש, ממספר מקרים שהמשרד בחן, הכדאיות הכלכלית נמוכה עד בלתי אפשרית והמבנים מקודמים במסגרת חיזוק למבנה הקיים...
קראו עוד

מלון קולוני ירושלים

כמוסמך מכון התקנים לליווי בנייה ירוקה גלעד לקח חלק בצוות בנייה ירוקה של מלון קלוני. תוך הנחית צוות המתכננים והיועצים לגבי הדרכים להשגת הניקוד המבוקש.  קיים יתרון מובנה כאשר המלווה לבנייה ירוקה הוא גם אדריכל ביכולתו לקרוא ולהבין תוכניות אדריכליות ואת העומד מאחוריהן. ולקיים קשר ישיר ובלתי אמצעי עם צוות התכנון והיועצים.   המלון בבעלות ישרוטל ובתכנון פיגיין אדריכלים, בירושלים. המלון ממוקם ברחוב עמק רפאים בסביבה בעל אופי ואיכות מובהקים וכולל מבנה לשימור. כחלק מאחריות ציבורית של הבעלים הוא מתוכנן במסגרת תו  תקן ירוק. אך אין בכך כדי להפחית מרמת הנוחות המוצעת לאורחי המלון. ודווקא כחלק משיפור השירות לאורחים העמדת אופנים לשכירות עבור אורחי המלון מעניקה הן נקודות ירוקות והן משמשת כבונוס ויתרון ברמת השירות. וזו רק דוגמה אחת לשילוב המחשבה הירוקה בתכנון הכולל תוך תמיכה וסיוע הדדי. ...
קראו עוד

ליווי לבנייה ירוקה

מדינת ישראל הצטרפה למועדון המכובד של מדינות המובילות את נושא הבניה הירוקה עם תקנים מתקדמים. לאחר שתקן ראשוני לבניה ירוקה היה קים מספר שנים בוצע עידכון ושינוי מהותי בתקן שהביא את התקן הישראלי לבנייה ירוקה תקן 5281 לשורה הראשונה של תקנים מקבילים בעולם. בדומה לתקן LEED האמריקאי ולתקן BREEAM הבריטי גם התקן הישראלי מחלק את שלבי העבודה ונושאי העבודה למספר תחומים כאשר בכל תחום ניתן לצבור נקודות, חלקן נק' חובה. בשונה מהתקנים המקבילים בעולם, התקן הישראלי מגדיר כי מבקרי מכון התקנים יבקרו פיזית באתר. בחירה לעבודה במסגרת התקן הירוקה מבטיחה לא רק את היות הבניין בר קיימא, ומתחשב בדורות הבאים אלא גם נושאים פרוזאים וארצים כמו עמידה בתקני בנייה והעלאת רמת התכנון ולו רק עקב תשומת הלב הנוספת הניתנת לנושא מעצם המעקב המדוקדק הנערך. גלעד, שהתנסה בעבודה עם התקן הבריטי BREEAM, השלים את לימוד הנושא ומשלב בכל עבודתיו את הלקחים גם אם הפרויקט לא נבחר להכנס למסגרת התקן, אם כי כהמלצה, במקום שניתן, ממליץ אדריכל גלעד כהנא לבצע את הפרויקט במסגרת התקן לבניה...
קראו עוד