המפרט הטכני או כיצד להפיק יותר מהסכם תמ"א 38

אלוהים נמצא בפרטים.

אמירתו המפורסמת של האדריכל מיס ואן דה רואה תופסת גם בעת כניסה להליכי תמ"א 38. לרוב מרוכזים הדיירים בסכמה גדולה. בכמה שטח תגדל דירתם, האם התוספת תכלול ממ"ד ומרפסת האם יקבלו בנוסף חניה ומחסן.  לכולם ברור כי זה משא ומתן בו הצדדים נמצאים משני צידי המתרס, כאשר רווח של האחד הופך לשורת עלות בצד השני וכי מדובר ביתרת סכום אפס. מובן גם כי בתחום התמ"א ה"עוגה" די ברורה, ואם הדיירים אינם יודעים בתחילת התהליך מה גודלה, כלומר מה ניתן לקבל לא רק מתוקף התקנות אלה על פי הנחיות הרשות המקומית ולפי מצב הבניין והמגרש, הרי שברור קצר ולא יקר במיוחד עשוי להבהיר להם ולתת בידם את הכלים לבחון האם מוצע להם המרב האפשרי.

כל מי שעסק מעט בניהול משאים ומתנים מכיר ויודע כי הדרך להשגת הסכם טוב היא להעביר כמה שיותר נושאים מתחום הסכם סכום אפס, התחום בו הצדדים נמצאים משני צידי המתרס ויתרון לאחד היא חיסרון לצד השני אל תחום "גודל השלם עולה על סכום חלקיו" להפוך את המשא ומתן לשטח בו שני הצדדים מרווחים וההסכם הופך לטוב יותר לשני הצדדים.

לכאורה, וזה קורה בכל משא ומתן, אין דרך להפוך את הסכם התמ"א בין הדיירים ליזם להסכם שונה מהסכם סכום אפס. או האומנם?

אחד הפרקים הלכאורה פשוטים הוא נושא המפרט הטכני. לרוב אין בפרק זה של ההסכם הרבה שאלות ותהיות, הדיירים, בעצמם או בהתיעצות עם מומחים מטעמם, דורשים רשימה של הגדרות למפרט הטכני שמפרטות את חומרי הגמר למעלית ללובי ולחדר המדרגות המשופץ, מוספים מספר עבור רמת מחירים גבוהה אך הגיונית לחומרי הגמר (כמו: 'ריצוף באריחי גרניט פורצלן 60X60 במחיר לקבלן של 75 ₪ למ"ר') ועורכים רשימה של נושאים שיטופלו בחזית הבניין ובחצר. ברור לכולם כי מפרט טכני זה הוא נסיון נואש לענות מראש על שאלות שניתן יהיה לדעת אותן רק בהמשך הדרך, מפרט טכני אמתי נערך ונרשם על ידי האדריכל רק לאחר השלמת התכנון. גם הצגת תכניות לאישור הדיירים אינה בבחינת גמר תכנון. לא סתם מופיע על התוכניות לאישור הדיירים או בגוף ההסכם התניה שהכל כפוף לאישור לקבלת היתר. זה לא נעשה מתוך רצון לעקר מתוכן את ההסכם בין היזם לדיירים, אלא מצורך אמתי שנובע מהכוח שיש לרשות להכתיב נושאים והנחיות בהתאם למדיניות. המחשבה כי בעת עריכת ההסכם מודע היזם וחותמי ההסכם למדיניות העירייה שגויה ולא מהעובד הבלתי נמנעת כי הרשות המקומית עשויה לשנות את מדיניותה במהלך הזמן בין חתימת ההסכם ועד להוצאת הרשיון.

אבל כאן גם האפשרות לשדרג כללי. כמשרד המוסמך לליווי בנייה ירוקה, אנו דואגים בכל הפרויקטים (לאוו דווקא פרויקטיי תמ"א 38) לתת התיחסות לנושא הבנייה הירוקה. התקן הישראלי לבנייה ירוקה (תקן 5281). בבחינת התקן מצאנו כי גם בבניה במסגרת תמ"א 38 הרחבה וחיזוק של מבנה קיים, ניתן לשדרג את הבניין כך שיעמוד בדרישות התקן. נשאלת השאלה כיצד הכנסת סעיפים כאלו להסכם ולמפרט הטכני תסייע להפוך את ההסכם מ"הסכם סכום אפס" להסכם "השלם עולה על סכום חלקיו" והתשובה היא כי במספר דרכים:

אומנם חיוב היזם לעבוד על פי התקן מהווה עבור היזם הגדלת ההוצאות, שכן עצם ההסמכה לפי התקן דורשת תשלום למכון התקנים, וכמובן שגם הבנייה לפי התקן עשויה להיות יקרה לעיתים. אך היתרונות הם רבים, גם דירות היזם יזכו לתו תקן ולכן ינצצו כיוקרתיות יותר וימכרו במחירים גבוהים יותר ובמהירות גדולה יותר (והנה הוספנו בדרישה זו שווי גם ליזם). הדיירים יזכו ל"שכבת הגנה" נוספת בתהליך – עמידה בדרישות התקן מחייבת את היזם לעמידה בסטנדרטים מסוימים שיבדקו על ידי מכון התקנים ויקנו לדיירים ביטחון נוסף כי ההסכם שחתמו מגן על רכושם. הדרך להשיג את התקן מאפשרת בחירה בטווח רחב של אפשרויות שיפור המבנה אך אין צורך לדיירים בשלב זה להכנס לפירוט הבחירה, כל בחירה של שיפור שטובה ליזם טובה גם לדיירים,

בן הסעיפים הרבים בתקן בנייה ירוקה אחד הכבדים והמשמעותיים הוא שיפור הבידוד, ואכן הרחבת וחיזוק הבניין היא הזדמנות טובה לשפר את הבידוד של קירות הדירה. החלפת חלונות מזיגוג רגיל לזיגוג מבודד (בידודית או טריפלקס) תשפיע ישרות על חשבון החשמל בקיץ לקירור ובחורף לחימום הדירה, ועוד יותר מכך הוספת בידוד לקיר עצמו. היום בבנייה חדשה התקן מחייב רמת בידוד טרמי גבוהה יותר מזו שהייתה מקובלת עד 1980 (שנת הסף להכשרת בניין כזכאי לזכויות מתוקף תמ"א 38). דרישה מהקבלן, במסגרת בנייה ירוקה, כי חיזוק הבניין יעשה תוך הוספת בידוד לקירות עצמם, לא מטילה על הקבלן מעמסה גדולה מאוד ותורמת רבות לשיפור איכות הדירות הקיימות.  כנ"ל גם הטיפול במזגנים. ביצוע שיפור החזיתות מהווה הזדמנות נפלאה לשידרוג המזגנים, אפשר למשל לדרוש מהיזם כי ישדרג את המזגנים בבניין(תמורת השתתפות בעלות מוזלת של גוף המזגנים) ויעביר אותם לריכוז מזגנים על הגג. הרווח כאן לדיירים כפול. שידרוג המזגנים וחידושם כמובן יאריך את חייהם, מרבית המזגנים החדשים כיום חסכוניים ויעילים יותר מהמזגנים הישנים, העברת המזגנים הקיימים לריכוז על הגג החדש תפתור את בעית הרעש שמירים המזגינים הישנים וכן תפתור את בעיית מי העיבוי הנוזלים מהמזגנים ואם נשכיל לכוון מים אלו מריכוז המזגנים להשקית הגינה בחזית הבניין נחסוך גם בעלויות המים המשותפים. (עם הלחות הרבה במישור החוף בקיץ הישראלי, מי עיבוי מ10 מזגנים מתחילים להפיק כמות משמעותית של מים בכל יום)

באופן דומה התיחסות פרטנית לסעיפים שונים במפרט הטכני ובחלקים המקבילים לו בתקן בנייה ירוקה יכולה להפוך הסכם התנצחותי להסכם מנצח ואף לתרום לאווירה חיובית של מטרה משותפת, לכל הצדדים למשא ומתן ולסייע לא רק לחתימה מהירה על ההסכם אלה אף להתקדמות מהירה ויעילה בעת העבודה ולתוצאה משודרגת ומשופרת של חיזוק והרחבת הבניין לשביעות רצון כל המשתתפים.

עלות מחזור חיים

כאשר תכנן האדריכל סר כריסטופר וורן את קתדרלת סנט פול בלונדון בשנת 1675 (או מעט קודם לכך) הוא לא התבקש להעריך את עלות תחזוקת הבניין. לארכיבישוף של לונדון לא היה אומנם תקציב בלתי נדלה (אפילו לו, אפילו אז) אבל הוא סמך על האל שהבניין יתוחזק כראוי. כאשר 300 שנה מאוחר יותר נדרש שיפוץ מסיבי, הוקמה לצורך המטרה הנעלה קרן יחודית והתרומות זרמו.

לצערנו אין אנו מתבקשים להרבות בתכנון קתדרלות, והיזמים כן נדרשים לחשוב קדימה – לא בדיוק ל300 שנה 10 או 20 יספיקו, אבל כיום כאשר מבני משרדים או מבני ציבור נבנים במחשבה כלכלית הנושא של חישוב עלות מחזור החיים של המבנה תופס מקום חשוב בהליכי קבלת ההחלטות.

אז מה זה חישוב עלות מחזור חיים, ולמה זה טוב.

התרגלנו, כאחד משלבי בדיקת היתכנות הבנייה, לבצע אומדן ראשוני של עלויות הבנייה. קצת יותר מדוייק מחישוב גס של: 'אם נבנה 700 מטר, והעלות המקובלת היום היא 7000 ₪\למ"ר (קרוב לאלפיים $\מ"ר – אנחנו מדברים איכות) אז נקבל כמעט חמישה מליון ₪ עלות הקמה' והנה למדנו שיש שיטות בנייה שונות שישנו את העלות, ויש אפשרויות שונות בתכנון שישנו את הביצועים והעלויות, ולפעמים שיטות הבנייה החדשות יקרות יותר אבל יחסכו זמן הקמה והאכלוס יוקדם והמימון יקוצר שזה גם שווה כסף וחישוב עלות ההקמה כבר נעשית בצורה מסודרת יותר ובודקת מספר נושאים ומהווה בסיס להחלטות שונות. טרם הספקנו להתרווח בתחום הנוח וכבר אומרים לנו רגע, זה לא מספיק לחשב כמה יעלה להקים את הבניין, צריך גם לבדוק כמה יעלה לתחזק אותו למשך תקופת 25 שנות שרות ראשונות.

בדירות למגורים יש הפרדה ברורה, הקבלן בונה ומוכר. הדייר רוכש. כאשר הדייר רוכש הוא מסתכל על עלות הרכישה ויכולת המימון שלו, ולרוב הוא ימתח את יכולתו עד קצה גבולה. גם אם נשכנע אותו שעוד אלף ₪ שהושקעו בבניין (ושאותם הוא מתבקש לשלם עכשיו) הבנק לא יסכים לממן לו משכנתא גבוהה יותר על סמך התחשיב שתחזוקת הבית תעלה לו פחות 10 ₪ לחודש. (10 ₪ לחודש לתקופה של 15 שנות משכנתא יחסכו לפני אינפלציה 1800 ₪ )

אבל כאשר היזם מתכוון להיות המשתמש, בין אם מדובר בחברת נדל"ן המעבירה נכס בין בנותיה או בגוף ציבורי הבונה עבור עצמו, החשבים למדו להבין שהוצאה על איכות בשלב הבנייה עשויה לחסוך והרבה בחשבון השוטף.

מקרה מבחן – בית ספר  היי-לאאן, ברנט, לונדון

במסגרת עבודתי במשרד הנטרס בלונדון התבקשנו להכין תחזית עלות שימוש למחזור חיים.  המזמין התלבט בין תכנון ובנייה מחדש של המבנה כולו בהשקעה של מאות אלפי פאונדים לאומת שיפוץ ושידרוג יסודי של המבנה הקיים בעלות מופחתת של עשרות אלפי פאונד. בגלל רבוי השיקולים והנתונים לא ניתן היה לקבל החלטה מושכלת על סמך ניתוח מצב רגיל שכן רבים מהנתונים השפיעו זה על זה. לבסוף התקבלה החלטה לערוך תחשיב מסודר שהתחיל בתכנון חלופות עקרוני לצורך ביצוע אומדן עלויות הן להקמה והן לשיפוץ. תוצרי תכנון הועברו לכלכן לצורך עריכת תחשיב עלות תחזוקה לטווח חיים של 15 שנה.  עלות התכנון המקדים וביצוע התחשיב כ 20,000£

מצב נתון – במתחם קיים מבנה בית ספר לילדים ונוער בעלי מוגבלויות. המבנה אינו עומד בסטנדרטים ובתקנים (חינוך, רווחה, תנועה ובטיחות), בנוסף ובכל מקרה – המבנה הוקם בשנות השבעים ויש צורך בעבודת תחזוקה מהותיות (יותר מאשר שכבת צבע)

החלופות לבחינה – שיפוץ נרחב ושדרוג המבנה הקיים לאומת הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש באותו אתר.

בעל הבית – מועצה מקומית ברנט (לונדון), מחלקת החינוך יחד עם רשות נכסי העירייה.

השיטה הנבחרת – תחשיב עלות מחזור חיים לשתי החלופות, בחינת מספר תרחישים לכל חלופה. לתקופה של 15 שנה (בכל זאת מדובר בטוח של מעל 3 סבבי בחירות!)

התוצאה – המפולת הכלכלית של 2008 הגמישה את הקריטריונים, הפוליטיקאים נדרשו לנושאים דחופים יותר ההחלטה שהתקבלה תימסר טלפונית בלבד.

שיקולים נוספים לתרחישים ובחינת החלופות:

  • משך העבודות ועלות תפעול בית הספר במקום חילופי (תוספת עלות עקב תוספת הסעות, שכ"ד מקום חילופי וכו'. תפעול במקום חילופי ידרש הן בשידרוג והן בהקמה מחדש.)
  • וויתורים נדרשים בשיפוץ (בישום תקני רווחה, וחינוך – בתקני בטיחות אין מקום להתפשרות) – לאומת הזדמניות אפשריות בהקמת חדש (הגדלת מצבת תלמידים, מטרות נוספות שאין אפשרות להשיג בשיפוץ  – שילוב בקהילה וכד')

במהלך עריכת התחזית עלו שאלות לגבי גורמים שאינם בשליטת המתכנן / מבצע כמו אינפלציה, שינוי היקף שעות לימוד, תוכניות לימודים נוספות (למבוגרים בשעות הערב וכו') ואחרים. מערכת משתנים כזו אכן עשויה להשפיע על כדאיות הביצוע. בחלק מהנושאים הוחלט כי נקבע במשותף עם המזמין ערך קבוע לבחינה (מספר התלמידים למשל) ובאחרים נבצע תרחישים לשלושה מצבים: מוצע, מוצע + 25% מוצע – 25% (רמת אינפלציה).

למה זה משנה

החלפת אסלות ומיכלי הדחה למשל תוכננה בשני המקרים, ובשניהם תוכננו מיכלים ואסלות חסכנים במים (במקום 5/10 ליטר – שימוש ב3/6 ליטר. במקרה כזה חישוב עלות מחזור חיים לא יציג חיסכון שכן הבדל העלויות  בין המערכות נובע מבחירת יצרן וספק ולאו דווקא מעצם השוני בין המערכות אבל החלטה לגבי שימוש בתאורה חסכנית באנרגיה לעומת גופי תאורה רגילים מציג הפרש משמעותי ההולך ונצבר לאורך זמן.

גם התכנון הפיזי של המבנה מציב אתגרים בנושא. קישור נכון של אגפים ומכלולים מקטין את השימוש במעליות ומהווה חיסכון ישיר בהוצאת התחזוקה, גם אם נדרש לקונסטרוקציה מורכבת ויקרה יותר.  תכנון נכון הלוקח בחשבון את עלות התחזוקה לאורך מחזור חיי המבנה (דבר שיש ללבן ולבחון בנפרד לאיזה טווח זמן מדובר) יתן תוצאה יעילה יותר גם אם העלות המידית גבוהה מחלופות אחרות.

דוגמאות מחיי היום יום

מחירו של גוף + נורה חסכניים באנרגיה גבוה בסדרי גודל משמעותיים ממחירו של גוף תאורה סטנדרטי

(למשתמש ביתי – נורה רגילה עולה כ 2 ₪ בעוד נורה חסכונית עשויה לעלות 30 ₪ ויותר פי 15 או מחירן של 15 נורות רגילות. אבל – נורה רגילה נחליף לאחר 1,000 שעות שימוש בהן צרכה הנורה 60,000 ואט במשך אותו זמן תצרוך נורה חסכונית מקבילה (לרמת תאורה דומה לזו של נורה 60 וואט נשתמש בנורה LP של 8 וואט) רק כ 8,000 וואט – כלומר כ 7.5% מכמות החשמל שצורכת נורה רגילה במשך אותו פרק זמן. הפרש עלות האנרגיה מכזה על הפרש עלות ההתקנה. בחשבון הביתי האומדן מסתיים כאן אבל בחישוב התאגידי זו רק תחילת הדרך. כי במבנה של 20,000 מ"ר כמות גופי התאורה וצריכת החשמל שלהם כבר תביא לשינוי בגודל הלוח, ואולי אפילו לחיסכון בצורך בחדר טרנספורמציה (שזה שטח בנייה בעייתי) ועוד.