הגדלת דירות

בדירות רבות מוצאים עצמם בעלי הדירה עם מרפסת שירות קטנה שאינה מספיקה לצרכיהם.

למרפסת השירות צמוד "שטח חוץ" – מסתור הכביסה ובעלי דירות רבים מתפתים לעשות בו שימוש. החוק אינו מאפשר זאת. מסתור הכביסה הוא "לא שטח" מבחינת הרשויות ולכן רצפתו נבנית כ40 ס"מ מתחת ריצוף הדירה.

בעלי דירות המנילים שטח זה תוך הגבהת רצפתו לגובה הדירה מסתכנים בצוי הריסה ותביעות מצד העיריה.   דיירי בניין חדש בשכונת כוכב הצפון בתל אביב לא רצו לקחת את הסיכון. ברור שהבניין ניצל את מלוא זכויות הבנייה שעמדו לזכותהחלקה ולכן, במהלך משולב של ניוד זכויות משימור מחמיר הצלחנו להגדיל את היקף הזכויות בכ250 מ"ר לכל הבניין. התב"ע אושרה וקיבלה תוקף והיתר הבנייה הוגש וממתין לחישוב אגרות.

תוכניות הרחבה לקומות

המפרט הטכני או כיצד להפיק יותר מהסכם תמ"א 38

אלוהים נמצא בפרטים.

אמירתו המפורסמת של האדריכל מיס ואן דה רואה תופסת גם בעת כניסה להליכי תמ"א 38. לרוב מרוכזים הדיירים בסכמה גדולה. בכמה שטח תגדל דירתם, האם התוספת תכלול ממ"ד ומרפסת האם יקבלו בנוסף חניה ומחסן.  לכולם ברור כי זה משא ומתן בו הצדדים נמצאים משני צידי המתרס, כאשר רווח של האחד הופך לשורת עלות בצד השני וכי מדובר ביתרת סכום אפס. מובן גם כי בתחום התמ"א ה"עוגה" די ברורה, ואם הדיירים אינם יודעים בתחילת התהליך מה גודלה, כלומר מה ניתן לקבל לא רק מתוקף התקנות אלה על פי הנחיות הרשות המקומית ולפי מצב הבניין והמגרש, הרי שברור קצר ולא יקר במיוחד עשוי להבהיר להם ולתת בידם את הכלים לבחון האם מוצע להם המרב האפשרי.

כל מי שעסק מעט בניהול משאים ומתנים מכיר ויודע כי הדרך להשגת הסכם טוב היא להעביר כמה שיותר נושאים מתחום הסכם סכום אפס, התחום בו הצדדים נמצאים משני צידי המתרס ויתרון לאחד היא חיסרון לצד השני אל תחום "גודל השלם עולה על סכום חלקיו" להפוך את המשא ומתן לשטח בו שני הצדדים מרווחים וההסכם הופך לטוב יותר לשני הצדדים.

לכאורה, וזה קורה בכל משא ומתן, אין דרך להפוך את הסכם התמ"א בין הדיירים ליזם להסכם שונה מהסכם סכום אפס. או האומנם?

אחד הפרקים הלכאורה פשוטים הוא נושא המפרט הטכני. לרוב אין בפרק זה של ההסכם הרבה שאלות ותהיות, הדיירים, בעצמם או בהתיעצות עם מומחים מטעמם, דורשים רשימה של הגדרות למפרט הטכני שמפרטות את חומרי הגמר למעלית ללובי ולחדר המדרגות המשופץ, מוספים מספר עבור רמת מחירים גבוהה אך הגיונית לחומרי הגמר (כמו: 'ריצוף באריחי גרניט פורצלן 60X60 במחיר לקבלן של 75 ₪ למ"ר') ועורכים רשימה של נושאים שיטופלו בחזית הבניין ובחצר. ברור לכולם כי מפרט טכני זה הוא נסיון נואש לענות מראש על שאלות שניתן יהיה לדעת אותן רק בהמשך הדרך, מפרט טכני אמתי נערך ונרשם על ידי האדריכל רק לאחר השלמת התכנון. גם הצגת תכניות לאישור הדיירים אינה בבחינת גמר תכנון. לא סתם מופיע על התוכניות לאישור הדיירים או בגוף ההסכם התניה שהכל כפוף לאישור לקבלת היתר. זה לא נעשה מתוך רצון לעקר מתוכן את ההסכם בין היזם לדיירים, אלא מצורך אמתי שנובע מהכוח שיש לרשות להכתיב נושאים והנחיות בהתאם למדיניות. המחשבה כי בעת עריכת ההסכם מודע היזם וחותמי ההסכם למדיניות העירייה שגויה ולא מהעובד הבלתי נמנעת כי הרשות המקומית עשויה לשנות את מדיניותה במהלך הזמן בין חתימת ההסכם ועד להוצאת הרשיון.

אבל כאן גם האפשרות לשדרג כללי. כמשרד המוסמך לליווי בנייה ירוקה, אנו דואגים בכל הפרויקטים (לאוו דווקא פרויקטיי תמ"א 38) לתת התיחסות לנושא הבנייה הירוקה. התקן הישראלי לבנייה ירוקה (תקן 5281). בבחינת התקן מצאנו כי גם בבניה במסגרת תמ"א 38 הרחבה וחיזוק של מבנה קיים, ניתן לשדרג את הבניין כך שיעמוד בדרישות התקן. נשאלת השאלה כיצד הכנסת סעיפים כאלו להסכם ולמפרט הטכני תסייע להפוך את ההסכם מ"הסכם סכום אפס" להסכם "השלם עולה על סכום חלקיו" והתשובה היא כי במספר דרכים:

אומנם חיוב היזם לעבוד על פי התקן מהווה עבור היזם הגדלת ההוצאות, שכן עצם ההסמכה לפי התקן דורשת תשלום למכון התקנים, וכמובן שגם הבנייה לפי התקן עשויה להיות יקרה לעיתים. אך היתרונות הם רבים, גם דירות היזם יזכו לתו תקן ולכן ינצצו כיוקרתיות יותר וימכרו במחירים גבוהים יותר ובמהירות גדולה יותר (והנה הוספנו בדרישה זו שווי גם ליזם). הדיירים יזכו ל"שכבת הגנה" נוספת בתהליך – עמידה בדרישות התקן מחייבת את היזם לעמידה בסטנדרטים מסוימים שיבדקו על ידי מכון התקנים ויקנו לדיירים ביטחון נוסף כי ההסכם שחתמו מגן על רכושם. הדרך להשיג את התקן מאפשרת בחירה בטווח רחב של אפשרויות שיפור המבנה אך אין צורך לדיירים בשלב זה להכנס לפירוט הבחירה, כל בחירה של שיפור שטובה ליזם טובה גם לדיירים,

בן הסעיפים הרבים בתקן בנייה ירוקה אחד הכבדים והמשמעותיים הוא שיפור הבידוד, ואכן הרחבת וחיזוק הבניין היא הזדמנות טובה לשפר את הבידוד של קירות הדירה. החלפת חלונות מזיגוג רגיל לזיגוג מבודד (בידודית או טריפלקס) תשפיע ישרות על חשבון החשמל בקיץ לקירור ובחורף לחימום הדירה, ועוד יותר מכך הוספת בידוד לקיר עצמו. היום בבנייה חדשה התקן מחייב רמת בידוד טרמי גבוהה יותר מזו שהייתה מקובלת עד 1980 (שנת הסף להכשרת בניין כזכאי לזכויות מתוקף תמ"א 38). דרישה מהקבלן, במסגרת בנייה ירוקה, כי חיזוק הבניין יעשה תוך הוספת בידוד לקירות עצמם, לא מטילה על הקבלן מעמסה גדולה מאוד ותורמת רבות לשיפור איכות הדירות הקיימות.  כנ"ל גם הטיפול במזגנים. ביצוע שיפור החזיתות מהווה הזדמנות נפלאה לשידרוג המזגנים, אפשר למשל לדרוש מהיזם כי ישדרג את המזגנים בבניין(תמורת השתתפות בעלות מוזלת של גוף המזגנים) ויעביר אותם לריכוז מזגנים על הגג. הרווח כאן לדיירים כפול. שידרוג המזגנים וחידושם כמובן יאריך את חייהם, מרבית המזגנים החדשים כיום חסכוניים ויעילים יותר מהמזגנים הישנים, העברת המזגנים הקיימים לריכוז על הגג החדש תפתור את בעית הרעש שמירים המזגינים הישנים וכן תפתור את בעיית מי העיבוי הנוזלים מהמזגנים ואם נשכיל לכוון מים אלו מריכוז המזגנים להשקית הגינה בחזית הבניין נחסוך גם בעלויות המים המשותפים. (עם הלחות הרבה במישור החוף בקיץ הישראלי, מי עיבוי מ10 מזגנים מתחילים להפיק כמות משמעותית של מים בכל יום)

באופן דומה התיחסות פרטנית לסעיפים שונים במפרט הטכני ובחלקים המקבילים לו בתקן בנייה ירוקה יכולה להפוך הסכם התנצחותי להסכם מנצח ואף לתרום לאווירה חיובית של מטרה משותפת, לכל הצדדים למשא ומתן ולסייע לא רק לחתימה מהירה על ההסכם אלה אף להתקדמות מהירה ויעילה בעת העבודה ולתוצאה משודרגת ומשופרת של חיזוק והרחבת הבניין לשביעות רצון כל המשתתפים.

מלון קולוני ירושלים

תוכנית כלללית של מלון קולוני (פיגיין אדיכלים)

כמוסמך מכון התקנים לליווי בנייה ירוקה גלעד לקח חלק בצוות בנייה ירוקה של מלון קלוני. תוך הנחית צוות המתכננים והיועצים לגבי הדרכים להשגת הניקוד המבוקש.  קיים יתרון מובנה כאשר המלווה לבנייה ירוקה הוא גם אדריכל ביכולתו לקרוא ולהבין תוכניות אדריכליות ואת העומד מאחוריהן. ולקיים קשר ישיר ובלתי אמצעי עם צוות התכנון והיועצים.

 

המלון בבעלות ישרוטל ובתכנון פיגיין אדריכלים, בירושלים. המלון ממוקם ברחוב עמק רפאים בסביבה בעל אופי ואיכות מובהקים וכולל מבנה לשימור. כחלק מאחריות ציבורית של הבעלים הוא מתוכנן במסגרת תו  תקן ירוק. אך אין בכך כדי להפחית מרמת הנוחות המוצעת לאורחי המלון. ודווקא כחלק משיפור השירות לאורחים העמדת אופנים לשכירות עבור אורחי המלון מעניקה הן נקודות ירוקות והן משמשת כבונוס ויתרון ברמת השירות. וזו רק דוגמה אחת לשילוב המחשבה הירוקה בתכנון הכולל תוך תמיכה וסיוע הדדי.

ליווי לבנייה ירוקה

מדינת ישראל הצטרפה למועדון המכובד של מדינות המובילות את נושא הבניה הירוקה עם תקנים מתקדמים.

לאחר שתקן ראשוני לבניה ירוקה היה קים מספר שנים בוצע עידכון ושינוי מהותי בתקן שהביא את התקן הישראלי לבנייה ירוקה תקן 5281 לשורה הראשונה של תקנים מקבילים בעולם. בדומה לתקן LEED האמריקאי ולתקן BREEAM הבריטי גם התקן הישראלי מחלק את שלבי העבודה ונושאי העבודה למספר תחומים כאשר בכל תחום ניתן לצבור נקודות, חלקן נק' חובה. בשונה מהתקנים המקבילים בעולם, התקן הישראלי מגדיר כי מבקרי מכון התקנים יבקרו פיזית באתר.

בחירה לעבודה במסגרת התקן הירוקה מבטיחה לא רק את היות הבניין בר קיימא, ומתחשב בדורות הבאים אלא גם נושאים פרוזאים וארצים כמו עמידה בתקני בנייה והעלאת רמת התכנון ולו רק עקב תשומת הלב הנוספת הניתנת לנושא מעצם המעקב המדוקדק הנערך.

גלעד, שהתנסה בעבודה עם התקן הבריטי BREEAM, השלים את לימוד הנושא ומשלב בכל עבודתיו את הלקחים גם אם הפרויקט לא נבחר להכנס למסגרת התקן, אם כי כהמלצה, במקום שניתן, ממליץ אדריכל גלעד כהנא לבצע את הפרויקט במסגרת התקן לבניה ירוקה.

אדריכל גלעד כהנא  השלים את הלימוד הנדרש והוסמך על ידי מכון התקנים כמלווה בניה ירוקה למגורים

בניה בת קיימא – בניה ירוקה

בעבודתו באנגליה נחשף גלעד לצורך הבסיסי של בנייה בת קיימא. באנגליה, כמחויבת על פי הסכם קיוטו להורדת גזי החממה, כל בנייה חדשה מחוייבת לישום בנייה בת קיימא. בחלק מהמבנים נעשה שימוש רק ברמה המזערית המחויבת אך רבים אחרים בחרו להרים את הכפפה וליישם רף גבוה יותר. חיסכון באנרגיה על ידי שיפור הבידוד נשמע טרווילי אך העבודה הנדרשת ךיישום רב ומהותית. שינויים של פרטים שאפשרו את החיסכון האנרגטי בלא להתפשר על איכות "ביתו הוא מבצרו" . שימוש בטכנולוגיות מתקדמות, מותאמות למקום, יצירת אנרגיה ושימוש באנרגיה חילופית ממקורות מגוונים.

עם חזרתו לישראל העמיק גלעד את הידע לגבי הדרישות והתקנים בישראל וכיום הוא מוסמך מכון התקנים כמלווה בנייה ירוקה לתקן 5281.

חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה – תמ"א 38

פרויקטי תמ"א 38 מציבים את האדריכל בעמדה בעלת חשיבות ייחודית. לרוב הפניה לאדריכל מגיעה מהיזם שעומד לפני חתימה על הקמת הפרויקט עם דיירים, ברור שבתור המזמין, מחוייבות האדריכל היא לסייע ליזם למקסם את רווחיו. אולם לא על חשבון דיירי הבניין שבהרבה מקרים חסרים את ההבנה והידע הטכני הדרוש.

גלעד מקפיד בכל פרויקטי תמ"א 38 בהם הוא מעורב לשמור על שקיפות והוגנות כלפי הדיירים בהיותם המשתמשים והנהנים בסוף התהליך מתור התכנון. במקרים רבים יש חוסר התאמה בין הציפיות הנבנות על סמך מידע כללי לגבי התוכנית ובין האפשרות הראלית ליישם את המבוקש בשטח (כולל קבל אישורי עירייה והתגברות על התנגדויות שכנים מבניינים סמוכים).

עיצוב ריהוט

שולחן המורכב מארבע חלקים מצורפים לריבע גדול אך ניתנים לפיזור כשולחנות קוקטל באזורי ישיבה שונים
שולחן המורכב מארבע חלקים מצורפים לריבע גדול אך ניתנים לפיזור כשולחנות קוקטל באזורי ישיבה שונים

ארבע קירות יוצרים חלל, עכשיו יש לצקת בו תוכן. לעיתים מתבקש פריט מיוחד שקשה למצא.

כך קרה בחלל מגורים למשפחה המרבה לארח ואוהבת את אורחיה סביב שולחן נח.

השולחן המעוצב כשלושה חלקים הניתנים להצבה ולשילובים שונים עונה הן על העמדה במרכז בתור "מדורת השבט" שמפגשי יום שישי מצומצמים בהיקפם והן לאפשרות של ארוח רחב וגדול יותר בו ניתן להעמיד כל חלק בפינה אחרת לשמש כעוגן ויצירת פינות שיחה משניות.