כאשר תכנן האדריכל סר כריסטופר וורן את קתדרלת סנט פול בלונדון בשנת 1675 (או מעט קודם לכך) הוא לא התבקש להעריך את עלות תחזוקת הבניין. לארכיבישוף של לונדון לא היה אומנם תקציב בלתי נדלה (אפילו לו, אפילו אז) אבל הוא סמך על האל שהבניין יתוחזק כראוי. כאשר 300 שנה מאוחר יותר נדרש שיפוץ מסיבי, הוקמה לצורך המטרה הנעלה קרן יחודית והתרומות זרמו.

לצערנו אין אנו מתבקשים להרבות בתכנון קתדרלות, והיזמים כן נדרשים לחשוב קדימה – לא בדיוק ל300 שנה 10 או 20 יספיקו, אבל כיום כאשר מבני משרדים או מבני ציבור נבנים במחשבה כלכלית הנושא של חישוב עלות מחזור החיים של המבנה תופס מקום חשוב בהליכי קבלת ההחלטות.

אז מה זה חישוב עלות מחזור חיים, ולמה זה טוב.

התרגלנו, כאחד משלבי בדיקת היתכנות הבנייה, לבצע אומדן ראשוני של עלויות הבנייה. קצת יותר מדוייק מחישוב גס של: 'אם נבנה 700 מטר, והעלות המקובלת היום היא 7000 ₪\למ"ר (קרוב לאלפיים $\מ"ר – אנחנו מדברים איכות) אז נקבל כמעט חמישה מליון ₪ עלות הקמה' והנה למדנו שיש שיטות בנייה שונות שישנו את העלות, ויש אפשרויות שונות בתכנון שישנו את הביצועים והעלויות, ולפעמים שיטות הבנייה החדשות יקרות יותר אבל יחסכו זמן הקמה והאכלוס יוקדם והמימון יקוצר שזה גם שווה כסף וחישוב עלות ההקמה כבר נעשית בצורה מסודרת יותר ובודקת מספר נושאים ומהווה בסיס להחלטות שונות. טרם הספקנו להתרווח בתחום הנוח וכבר אומרים לנו רגע, זה לא מספיק לחשב כמה יעלה להקים את הבניין, צריך גם לבדוק כמה יעלה לתחזק אותו למשך תקופת 25 שנות שרות ראשונות.

בדירות למגורים יש הפרדה ברורה, הקבלן בונה ומוכר. הדייר רוכש. כאשר הדייר רוכש הוא מסתכל על עלות הרכישה ויכולת המימון שלו, ולרוב הוא ימתח את יכולתו עד קצה גבולה. גם אם נשכנע אותו שעוד אלף ₪ שהושקעו בבניין (ושאותם הוא מתבקש לשלם עכשיו) הבנק לא יסכים לממן לו משכנתא גבוהה יותר על סמך התחשיב שתחזוקת הבית תעלה לו פחות 10 ₪ לחודש. (10 ₪ לחודש לתקופה של 15 שנות משכנתא יחסכו לפני אינפלציה 1800 ₪ )

אבל כאשר היזם מתכוון להיות המשתמש, בין אם מדובר בחברת נדל"ן המעבירה נכס בין בנותיה או בגוף ציבורי הבונה עבור עצמו, החשבים למדו להבין שהוצאה על איכות בשלב הבנייה עשויה לחסוך והרבה בחשבון השוטף.

מקרה מבחן – בית ספר  היי-לאאן, ברנט, לונדון

במסגרת עבודתי במשרד הנטרס בלונדון התבקשנו להכין תחזית עלות שימוש למחזור חיים.  המזמין התלבט בין תכנון ובנייה מחדש של המבנה כולו בהשקעה של מאות אלפי פאונדים לאומת שיפוץ ושידרוג יסודי של המבנה הקיים בעלות מופחתת של עשרות אלפי פאונד. בגלל רבוי השיקולים והנתונים לא ניתן היה לקבל החלטה מושכלת על סמך ניתוח מצב רגיל שכן רבים מהנתונים השפיעו זה על זה. לבסוף התקבלה החלטה לערוך תחשיב מסודר שהתחיל בתכנון חלופות עקרוני לצורך ביצוע אומדן עלויות הן להקמה והן לשיפוץ. תוצרי תכנון הועברו לכלכן לצורך עריכת תחשיב עלות תחזוקה לטווח חיים של 15 שנה.  עלות התכנון המקדים וביצוע התחשיב כ 20,000£

מצב נתון – במתחם קיים מבנה בית ספר לילדים ונוער בעלי מוגבלויות. המבנה אינו עומד בסטנדרטים ובתקנים (חינוך, רווחה, תנועה ובטיחות), בנוסף ובכל מקרה – המבנה הוקם בשנות השבעים ויש צורך בעבודת תחזוקה מהותיות (יותר מאשר שכבת צבע)

החלופות לבחינה – שיפוץ נרחב ושדרוג המבנה הקיים לאומת הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש באותו אתר.

בעל הבית – מועצה מקומית ברנט (לונדון), מחלקת החינוך יחד עם רשות נכסי העירייה.

השיטה הנבחרת – תחשיב עלות מחזור חיים לשתי החלופות, בחינת מספר תרחישים לכל חלופה. לתקופה של 15 שנה (בכל זאת מדובר בטוח של מעל 3 סבבי בחירות!)

התוצאה – המפולת הכלכלית של 2008 הגמישה את הקריטריונים, הפוליטיקאים נדרשו לנושאים דחופים יותר ההחלטה שהתקבלה תימסר טלפונית בלבד.

שיקולים נוספים לתרחישים ובחינת החלופות:

  • משך העבודות ועלות תפעול בית הספר במקום חילופי (תוספת עלות עקב תוספת הסעות, שכ"ד מקום חילופי וכו'. תפעול במקום חילופי ידרש הן בשידרוג והן בהקמה מחדש.)
  • וויתורים נדרשים בשיפוץ (בישום תקני רווחה, וחינוך – בתקני בטיחות אין מקום להתפשרות) – לאומת הזדמניות אפשריות בהקמת חדש (הגדלת מצבת תלמידים, מטרות נוספות שאין אפשרות להשיג בשיפוץ  – שילוב בקהילה וכד')

במהלך עריכת התחזית עלו שאלות לגבי גורמים שאינם בשליטת המתכנן / מבצע כמו אינפלציה, שינוי היקף שעות לימוד, תוכניות לימודים נוספות (למבוגרים בשעות הערב וכו') ואחרים. מערכת משתנים כזו אכן עשויה להשפיע על כדאיות הביצוע. בחלק מהנושאים הוחלט כי נקבע במשותף עם המזמין ערך קבוע לבחינה (מספר התלמידים למשל) ובאחרים נבצע תרחישים לשלושה מצבים: מוצע, מוצע + 25% מוצע – 25% (רמת אינפלציה).

למה זה משנה

החלפת אסלות ומיכלי הדחה למשל תוכננה בשני המקרים, ובשניהם תוכננו מיכלים ואסלות חסכנים במים (במקום 5/10 ליטר – שימוש ב3/6 ליטר. במקרה כזה חישוב עלות מחזור חיים לא יציג חיסכון שכן הבדל העלויות  בין המערכות נובע מבחירת יצרן וספק ולאו דווקא מעצם השוני בין המערכות אבל החלטה לגבי שימוש בתאורה חסכנית באנרגיה לעומת גופי תאורה רגילים מציג הפרש משמעותי ההולך ונצבר לאורך זמן.

גם התכנון הפיזי של המבנה מציב אתגרים בנושא. קישור נכון של אגפים ומכלולים מקטין את השימוש במעליות ומהווה חיסכון ישיר בהוצאת התחזוקה, גם אם נדרש לקונסטרוקציה מורכבת ויקרה יותר.  תכנון נכון הלוקח בחשבון את עלות התחזוקה לאורך מחזור חיי המבנה (דבר שיש ללבן ולבחון בנפרד לאיזה טווח זמן מדובר) יתן תוצאה יעילה יותר גם אם העלות המידית גבוהה מחלופות אחרות.

דוגמאות מחיי היום יום

מחירו של גוף + נורה חסכניים באנרגיה גבוה בסדרי גודל משמעותיים ממחירו של גוף תאורה סטנדרטי

(למשתמש ביתי – נורה רגילה עולה כ 2 ₪ בעוד נורה חסכונית עשויה לעלות 30 ₪ ויותר פי 15 או מחירן של 15 נורות רגילות. אבל – נורה רגילה נחליף לאחר 1,000 שעות שימוש בהן צרכה הנורה 60,000 ואט במשך אותו זמן תצרוך נורה חסכונית מקבילה (לרמת תאורה דומה לזו של נורה 60 וואט נשתמש בנורה LP של 8 וואט) רק כ 8,000 וואט – כלומר כ 7.5% מכמות החשמל שצורכת נורה רגילה במשך אותו פרק זמן. הפרש עלות האנרגיה מכזה על הפרש עלות ההתקנה. בחשבון הביתי האומדן מסתיים כאן אבל בחישוב התאגידי זו רק תחילת הדרך. כי במבנה של 20,000 מ"ר כמות גופי התאורה וצריכת החשמל שלהם כבר תביא לשינוי בגודל הלוח, ואולי אפילו לחיסכון בצורך בחדר טרנספורמציה (שזה שטח בנייה בעייתי) ועוד.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *