אלוהים נמצא בפרטים.

אמירתו המפורסמת של האדריכל מיס ואן דה רואה תופסת גם בעת כניסה להליכי תמ"א 38. לרוב מרוכזים הדיירים בסכמה גדולה. בכמה שטח תגדל דירתם, האם התוספת תכלול ממ"ד ומרפסת האם יקבלו בנוסף חניה ומחסן.  לכולם ברור כי זה משא ומתן בו הצדדים נמצאים משני צידי המתרס, כאשר רווח של האחד הופך לשורת עלות בצד השני וכי מדובר ביתרת סכום אפס. מובן גם כי בתחום התמ"א ה"עוגה" די ברורה, ואם הדיירים אינם יודעים בתחילת התהליך מה גודלה, כלומר מה ניתן לקבל לא רק מתוקף התקנות אלה על פי הנחיות הרשות המקומית ולפי מצב הבניין והמגרש, הרי שברור קצר ולא יקר במיוחד עשוי להבהיר להם ולתת בידם את הכלים לבחון האם מוצע להם המרב האפשרי.

כל מי שעסק מעט בניהול משאים ומתנים מכיר ויודע כי הדרך להשגת הסכם טוב היא להעביר כמה שיותר נושאים מתחום הסכם סכום אפס, התחום בו הצדדים נמצאים משני צידי המתרס ויתרון לאחד היא חיסרון לצד השני אל תחום "גודל השלם עולה על סכום חלקיו" להפוך את המשא ומתן לשטח בו שני הצדדים מרווחים וההסכם הופך לטוב יותר לשני הצדדים.

לכאורה, וזה קורה בכל משא ומתן, אין דרך להפוך את הסכם התמ"א בין הדיירים ליזם להסכם שונה מהסכם סכום אפס. או האומנם?

אחד הפרקים הלכאורה פשוטים הוא נושא המפרט הטכני. לרוב אין בפרק זה של ההסכם הרבה שאלות ותהיות, הדיירים, בעצמם או בהתיעצות עם מומחים מטעמם, דורשים רשימה של הגדרות למפרט הטכני שמפרטות את חומרי הגמר למעלית ללובי ולחדר המדרגות המשופץ, מוספים מספר עבור רמת מחירים גבוהה אך הגיונית לחומרי הגמר (כמו: 'ריצוף באריחי גרניט פורצלן 60X60 במחיר לקבלן של 75 ₪ למ"ר') ועורכים רשימה של נושאים שיטופלו בחזית הבניין ובחצר. ברור לכולם כי מפרט טכני זה הוא נסיון נואש לענות מראש על שאלות שניתן יהיה לדעת אותן רק בהמשך הדרך, מפרט טכני אמתי נערך ונרשם על ידי האדריכל רק לאחר השלמת התכנון. גם הצגת תכניות לאישור הדיירים אינה בבחינת גמר תכנון. לא סתם מופיע על התוכניות לאישור הדיירים או בגוף ההסכם התניה שהכל כפוף לאישור לקבלת היתר. זה לא נעשה מתוך רצון לעקר מתוכן את ההסכם בין היזם לדיירים, אלא מצורך אמתי שנובע מהכוח שיש לרשות להכתיב נושאים והנחיות בהתאם למדיניות. המחשבה כי בעת עריכת ההסכם מודע היזם וחותמי ההסכם למדיניות העירייה שגויה ולא מהעובד הבלתי נמנעת כי הרשות המקומית עשויה לשנות את מדיניותה במהלך הזמן בין חתימת ההסכם ועד להוצאת הרשיון.

אבל כאן גם האפשרות לשדרג כללי. כמשרד המוסמך לליווי בנייה ירוקה, אנו דואגים בכל הפרויקטים (לאוו דווקא פרויקטיי תמ"א 38) לתת התיחסות לנושא הבנייה הירוקה. התקן הישראלי לבנייה ירוקה (תקן 5281). בבחינת התקן מצאנו כי גם בבניה במסגרת תמ"א 38 הרחבה וחיזוק של מבנה קיים, ניתן לשדרג את הבניין כך שיעמוד בדרישות התקן. נשאלת השאלה כיצד הכנסת סעיפים כאלו להסכם ולמפרט הטכני תסייע להפוך את ההסכם מ"הסכם סכום אפס" להסכם "השלם עולה על סכום חלקיו" והתשובה היא כי במספר דרכים:

אומנם חיוב היזם לעבוד על פי התקן מהווה עבור היזם הגדלת ההוצאות, שכן עצם ההסמכה לפי התקן דורשת תשלום למכון התקנים, וכמובן שגם הבנייה לפי התקן עשויה להיות יקרה לעיתים. אך היתרונות הם רבים, גם דירות היזם יזכו לתו תקן ולכן ינצצו כיוקרתיות יותר וימכרו במחירים גבוהים יותר ובמהירות גדולה יותר (והנה הוספנו בדרישה זו שווי גם ליזם). הדיירים יזכו ל"שכבת הגנה" נוספת בתהליך – עמידה בדרישות התקן מחייבת את היזם לעמידה בסטנדרטים מסוימים שיבדקו על ידי מכון התקנים ויקנו לדיירים ביטחון נוסף כי ההסכם שחתמו מגן על רכושם. הדרך להשיג את התקן מאפשרת בחירה בטווח רחב של אפשרויות שיפור המבנה אך אין צורך לדיירים בשלב זה להכנס לפירוט הבחירה, כל בחירה של שיפור שטובה ליזם טובה גם לדיירים,

בן הסעיפים הרבים בתקן בנייה ירוקה אחד הכבדים והמשמעותיים הוא שיפור הבידוד, ואכן הרחבת וחיזוק הבניין היא הזדמנות טובה לשפר את הבידוד של קירות הדירה. החלפת חלונות מזיגוג רגיל לזיגוג מבודד (בידודית או טריפלקס) תשפיע ישרות על חשבון החשמל בקיץ לקירור ובחורף לחימום הדירה, ועוד יותר מכך הוספת בידוד לקיר עצמו. היום בבנייה חדשה התקן מחייב רמת בידוד טרמי גבוהה יותר מזו שהייתה מקובלת עד 1980 (שנת הסף להכשרת בניין כזכאי לזכויות מתוקף תמ"א 38). דרישה מהקבלן, במסגרת בנייה ירוקה, כי חיזוק הבניין יעשה תוך הוספת בידוד לקירות עצמם, לא מטילה על הקבלן מעמסה גדולה מאוד ותורמת רבות לשיפור איכות הדירות הקיימות.  כנ"ל גם הטיפול במזגנים. ביצוע שיפור החזיתות מהווה הזדמנות נפלאה לשידרוג המזגנים, אפשר למשל לדרוש מהיזם כי ישדרג את המזגנים בבניין(תמורת השתתפות בעלות מוזלת של גוף המזגנים) ויעביר אותם לריכוז מזגנים על הגג. הרווח כאן לדיירים כפול. שידרוג המזגנים וחידושם כמובן יאריך את חייהם, מרבית המזגנים החדשים כיום חסכוניים ויעילים יותר מהמזגנים הישנים, העברת המזגנים הקיימים לריכוז על הגג החדש תפתור את בעית הרעש שמירים המזגינים הישנים וכן תפתור את בעיית מי העיבוי הנוזלים מהמזגנים ואם נשכיל לכוון מים אלו מריכוז המזגנים להשקית הגינה בחזית הבניין נחסוך גם בעלויות המים המשותפים. (עם הלחות הרבה במישור החוף בקיץ הישראלי, מי עיבוי מ10 מזגנים מתחילים להפיק כמות משמעותית של מים בכל יום)

באופן דומה התיחסות פרטנית לסעיפים שונים במפרט הטכני ובחלקים המקבילים לו בתקן בנייה ירוקה יכולה להפוך הסכם התנצחותי להסכם מנצח ואף לתרום לאווירה חיובית של מטרה משותפת, לכל הצדדים למשא ומתן ולסייע לא רק לחתימה מהירה על ההסכם אלה אף להתקדמות מהירה ויעילה בעת העבודה ולתוצאה משודרגת ומשופרת של חיזוק והרחבת הבניין לשביעות רצון כל המשתתפים.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *