עלות מחזור חיים

כאשר תכנן האדריכל סר כריסטופר וורן את קתדרלת סנט פול בלונדון בשנת 1675 (או מעט קודם לכך) הוא לא התבקש להעריך את עלות תחזוקת הבניין. לארכיבישוף של לונדון לא היה אומנם תקציב בלתי נדלה (אפילו לו, אפילו אז) אבל הוא סמך על האל שהבניין יתוחזק כראוי. כאשר 300 שנה מאוחר יותר נדרש שיפוץ מסיבי, הוקמה לצורך המטרה הנעלה קרן יחודית והתרומות זרמו.

לצערנו אין אנו מתבקשים להרבות בתכנון קתדרלות, והיזמים כן נדרשים לחשוב קדימה – לא בדיוק ל300 שנה 10 או 20 יספיקו, אבל כיום כאשר מבני משרדים או מבני ציבור נבנים במחשבה כלכלית הנושא של חישוב עלות מחזור החיים של המבנה תופס מקום חשוב בהליכי קבלת ההחלטות.

אז מה זה חישוב עלות מחזור חיים, ולמה זה טוב.

התרגלנו, כאחד משלבי בדיקת היתכנות הבנייה, לבצע אומדן ראשוני של עלויות הבנייה. קצת יותר מדוייק מחישוב גס של: 'אם נבנה 700 מטר, והעלות המקובלת היום היא 7000 ₪\למ"ר (קרוב לאלפיים $\מ"ר – אנחנו מדברים איכות) אז נקבל כמעט חמישה מליון ₪ עלות הקמה' והנה למדנו שיש שיטות בנייה שונות שישנו את העלות, ויש אפשרויות שונות בתכנון שישנו את הביצועים והעלויות, ולפעמים שיטות הבנייה החדשות יקרות יותר אבל יחסכו זמן הקמה והאכלוס יוקדם והמימון יקוצר שזה גם שווה כסף וחישוב עלות ההקמה כבר נעשית בצורה מסודרת יותר ובודקת מספר נושאים ומהווה בסיס להחלטות שונות. טרם הספקנו להתרווח בתחום הנוח וכבר אומרים לנו רגע, זה לא מספיק לחשב כמה יעלה להקים את הבניין, צריך גם לבדוק כמה יעלה לתחזק אותו למשך תקופת 25 שנות שרות ראשונות.

בדירות למגורים יש הפרדה ברורה, הקבלן בונה ומוכר. הדייר רוכש. כאשר הדייר רוכש הוא מסתכל על עלות הרכישה ויכולת המימון שלו, ולרוב הוא ימתח את יכולתו עד קצה גבולה. גם אם נשכנע אותו שעוד אלף ₪ שהושקעו בבניין (ושאותם הוא מתבקש לשלם עכשיו) הבנק לא יסכים לממן לו משכנתא גבוהה יותר על סמך התחשיב שתחזוקת הבית תעלה לו פחות 10 ₪ לחודש. (10 ₪ לחודש לתקופה של 15 שנות משכנתא יחסכו לפני אינפלציה 1800 ₪ )

אבל כאשר היזם מתכוון להיות המשתמש, בין אם מדובר בחברת נדל"ן המעבירה נכס בין בנותיה או בגוף ציבורי הבונה עבור עצמו, החשבים למדו להבין שהוצאה על איכות בשלב הבנייה עשויה לחסוך והרבה בחשבון השוטף.

מקרה מבחן – בית ספר  היי-לאאן, ברנט, לונדון

במסגרת עבודתי במשרד הנטרס בלונדון התבקשנו להכין תחזית עלות שימוש למחזור חיים.  המזמין התלבט בין תכנון ובנייה מחדש של המבנה כולו בהשקעה של מאות אלפי פאונדים לאומת שיפוץ ושידרוג יסודי של המבנה הקיים בעלות מופחתת של עשרות אלפי פאונד. בגלל רבוי השיקולים והנתונים לא ניתן היה לקבל החלטה מושכלת על סמך ניתוח מצב רגיל שכן רבים מהנתונים השפיעו זה על זה. לבסוף התקבלה החלטה לערוך תחשיב מסודר שהתחיל בתכנון חלופות עקרוני לצורך ביצוע אומדן עלויות הן להקמה והן לשיפוץ. תוצרי תכנון הועברו לכלכן לצורך עריכת תחשיב עלות תחזוקה לטווח חיים של 15 שנה.  עלות התכנון המקדים וביצוע התחשיב כ 20,000£

מצב נתון – במתחם קיים מבנה בית ספר לילדים ונוער בעלי מוגבלויות. המבנה אינו עומד בסטנדרטים ובתקנים (חינוך, רווחה, תנועה ובטיחות), בנוסף ובכל מקרה – המבנה הוקם בשנות השבעים ויש צורך בעבודת תחזוקה מהותיות (יותר מאשר שכבת צבע)

החלופות לבחינה – שיפוץ נרחב ושדרוג המבנה הקיים לאומת הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש באותו אתר.

בעל הבית – מועצה מקומית ברנט (לונדון), מחלקת החינוך יחד עם רשות נכסי העירייה.

השיטה הנבחרת – תחשיב עלות מחזור חיים לשתי החלופות, בחינת מספר תרחישים לכל חלופה. לתקופה של 15 שנה (בכל זאת מדובר בטוח של מעל 3 סבבי בחירות!)

התוצאה – המפולת הכלכלית של 2008 הגמישה את הקריטריונים, הפוליטיקאים נדרשו לנושאים דחופים יותר ההחלטה שהתקבלה תימסר טלפונית בלבד.

שיקולים נוספים לתרחישים ובחינת החלופות:

  • משך העבודות ועלות תפעול בית הספר במקום חילופי (תוספת עלות עקב תוספת הסעות, שכ"ד מקום חילופי וכו'. תפעול במקום חילופי ידרש הן בשידרוג והן בהקמה מחדש.)
  • וויתורים נדרשים בשיפוץ (בישום תקני רווחה, וחינוך – בתקני בטיחות אין מקום להתפשרות) – לאומת הזדמניות אפשריות בהקמת חדש (הגדלת מצבת תלמידים, מטרות נוספות שאין אפשרות להשיג בשיפוץ  – שילוב בקהילה וכד')

במהלך עריכת התחזית עלו שאלות לגבי גורמים שאינם בשליטת המתכנן / מבצע כמו אינפלציה, שינוי היקף שעות לימוד, תוכניות לימודים נוספות (למבוגרים בשעות הערב וכו') ואחרים. מערכת משתנים כזו אכן עשויה להשפיע על כדאיות הביצוע. בחלק מהנושאים הוחלט כי נקבע במשותף עם המזמין ערך קבוע לבחינה (מספר התלמידים למשל) ובאחרים נבצע תרחישים לשלושה מצבים: מוצע, מוצע + 25% מוצע – 25% (רמת אינפלציה).

למה זה משנה

החלפת אסלות ומיכלי הדחה למשל תוכננה בשני המקרים, ובשניהם תוכננו מיכלים ואסלות חסכנים במים (במקום 5/10 ליטר – שימוש ב3/6 ליטר. במקרה כזה חישוב עלות מחזור חיים לא יציג חיסכון שכן הבדל העלויות  בין המערכות נובע מבחירת יצרן וספק ולאו דווקא מעצם השוני בין המערכות אבל החלטה לגבי שימוש בתאורה חסכנית באנרגיה לעומת גופי תאורה רגילים מציג הפרש משמעותי ההולך ונצבר לאורך זמן.

גם התכנון הפיזי של המבנה מציב אתגרים בנושא. קישור נכון של אגפים ומכלולים מקטין את השימוש במעליות ומהווה חיסכון ישיר בהוצאת התחזוקה, גם אם נדרש לקונסטרוקציה מורכבת ויקרה יותר.  תכנון נכון הלוקח בחשבון את עלות התחזוקה לאורך מחזור חיי המבנה (דבר שיש ללבן ולבחון בנפרד לאיזה טווח זמן מדובר) יתן תוצאה יעילה יותר גם אם העלות המידית גבוהה מחלופות אחרות.

דוגמאות מחיי היום יום

מחירו של גוף + נורה חסכניים באנרגיה גבוה בסדרי גודל משמעותיים ממחירו של גוף תאורה סטנדרטי

(למשתמש ביתי – נורה רגילה עולה כ 2 ₪ בעוד נורה חסכונית עשויה לעלות 30 ₪ ויותר פי 15 או מחירן של 15 נורות רגילות. אבל – נורה רגילה נחליף לאחר 1,000 שעות שימוש בהן צרכה הנורה 60,000 ואט במשך אותו זמן תצרוך נורה חסכונית מקבילה (לרמת תאורה דומה לזו של נורה 60 וואט נשתמש בנורה LP של 8 וואט) רק כ 8,000 וואט – כלומר כ 7.5% מכמות החשמל שצורכת נורה רגילה במשך אותו פרק זמן. הפרש עלות האנרגיה מכזה על הפרש עלות ההתקנה. בחשבון הביתי האומדן מסתיים כאן אבל בחישוב התאגידי זו רק תחילת הדרך. כי במבנה של 20,000 מ"ר כמות גופי התאורה וצריכת החשמל שלהם כבר תביא לשינוי בגודל הלוח, ואולי אפילו לחיסכון בצורך בחדר טרנספורמציה (שזה שטח בנייה בעייתי) ועוד.

בית עיריית נתניה – תחרות

במסגרת תחרות תכנון בית עיריית נתניה, בשיתוף משרד עודד רפופורט ומשרד קיסר-קרבלניק הוגשה הצעה להקמת בניין העירייה.
ההצעה כללה הפיכת המתחם סביב בית העירייה וליד היכל התרבות העירוני למספר כיכרות המשתלבות יחד לכלל מערך עירוני בעל היררכיה ברורה של כיכר עירונית, קישור לגן השיקמה ורחבת התרבות כאשר בניין העירייה פוצל לשני מבנים זה מעל זה מתוך כוונה להעניק דופן לכיכרות, העירוניות מחד ונגישות גבוהה לאגפי קבלת הקהל ובניית מגדל משרדים שיהווה נק' ציון עירונית בטווחים הרחוקים יותר של מבטים מחלקי העיר השונים

חזיתות ומבטים על המבנה והמגדל

בניה בת קיימא – בניה ירוקה

בעבודתו באנגליה נחשף גלעד לצורך הבסיסי של בנייה בת קיימא. באנגליה, כמחויבת על פי הסכם קיוטו להורדת גזי החממה, כל בנייה חדשה מחוייבת לישום בנייה בת קיימא. בחלק מהמבנים נעשה שימוש רק ברמה המזערית המחויבת אך רבים אחרים בחרו להרים את הכפפה וליישם רף גבוה יותר. חיסכון באנרגיה על ידי שיפור הבידוד נשמע טרווילי אך העבודה הנדרשת ךיישום רב ומהותית. שינויים של פרטים שאפשרו את החיסכון האנרגטי בלא להתפשר על איכות "ביתו הוא מבצרו" . שימוש בטכנולוגיות מתקדמות, מותאמות למקום, יצירת אנרגיה ושימוש באנרגיה חילופית ממקורות מגוונים.

עם חזרתו לישראל העמיק גלעד את הידע לגבי הדרישות והתקנים בישראל וכיום הוא מוסמך מכון התקנים כמלווה בנייה ירוקה לתקן 5281.

Sustainable Bulding

Working in Modern Methods of Construction (MMC) means our building are more environmental friendly, and economical to build and run. But it also mean the detailing of each element should be very carefully  thought and checked, as we are lacking the years of experience we hold with more traditional methods.
When asked to update the Lytham site from masonry to timber frame structure Gilad had to check and amend all details taking special consideration for differential movement between timber frame and brick cladding.

Stonegrove

A master plan to refurbish and revive 900 dwelling estate in north Barnet, Gilad had the responsibility for developing prototype units (houses & flats) to comply with the high standard the scheme introduced, achieving Life Time Home & SDS to all housing association and private sale  dwellings. At the same time Gilad helped developing the area bridging the development with  neighbouring areas. The aim was to develop the existing street pattern of semidetached and terraces houses with traditional exterior, and to introduce a soft change into high-rise blocks of flats with contemporary elevations

The layout based on the prototype units, insures sufficient amenity space and parking for each family and each unit developed to show it’s layout, it’s adaptation as Life Time Homes and a full computability of the kitchen layout with SDS requirements.

Rockmount School

Sprunt architects accepted the project from stage D and had to develop the production drawings for the winning contractor.  While the planning approval did not change and the school year target for hand over stays the same the structure and many of the details had changed. I had to coordinate the team and help to produce the required drawings to achieve targets.

I had the responsibility from advising the contractor on best methods to updating the building control on changes to the development through checking the details being adduct and materials performance answering relevant building bulletin requirements.

Shoeburyness

A Project for Bovis Homes Ltd.  A 149 dwelling plan of private and social units mix of houses and blocks of flats, In Shoeburyness. Gilad had to refine the plan, affirm the connection of the built area with the inner private amenity spaces to the blocks of flats, to meet the borough requierments on one hand and to update some of the blocks layout design to Bovis Homes standards on the other, maintaining profitability of the project. At the same time the site boundary line was changed which forced a further revision to the plan. A successful application meant a swift move to site and production drawings, schedules details to match the updated plans.

Working as Housing Layout Designer Gilad had to handle building applications designed with Bovis Homes Standard units.

BRANCH PLACE – REGENT'S CANAL; LONDON

The plot at Branch Place used to serve as an industrial site with building materials yard, yet when a request for new planning permeation presented it should have included area for work use for equal or more number of workers.

Working at that time for RPA architects the complexity of the design was a challenge to solve.The council local policy required, for that level of permeation, some affordable dwellings on top of the work area requirment. The result is a complex building with nursery on ground floor, one level (right side entrance door) of affordable flats and three floors (middle entrance) of luxury flats. All in one of the best locations near Shoreditch Park and on the bank of Regent's Canal
.

בראנץ פלייס – לונדון

תנאי התכנון לחלקה על שפת התעלה נראו בלתי אפשריים, גם שימוש לתעסוקה גם דרישות הרשות לשיתוף דיור ציבורי וכמובן רצון היזם לדירות פאר באתר מפתח על שפת תעלת ריג'נט, לכך נוספה דרישה עיצובית להקנות למבנה  מראה מותאם לסביבה כלומר שיראה כמבנה מחסנים עתיק שהוסף למגורים.

שילוב של ידע בשיטות בנייה, עומק תכנוני וחזון אפשרו לשמור על חזית כבדה ומכובדת הרשות המקומית תוך יצירת תוכניות דירות שונות בין הקומות לשימושי הדיור הציבורי והמכירה החופשית ותוך ניצול הפרשי הגובה במפלס הקרקע ליצירת קומה עסקית

בחירת מילואות זכוכית בפתחי המחסנים כביכול יצרה את המגע העדכני בדירות פנימה תוך מענה על דרישה העיוצב של הרשות המקומית. חדר מדרגות נפרד לדירות הדיור הציבורי ענה על חשש היזם מירידת ערך דירות היוקרה.

פארק פארנבורו – אנגליה

במסגרת שיקום שדה התעופה ההיסטורי בפארנבורו וסביבתו, הפכו מבני המעבדות בהן פותחו מנועי הסילון בתקופת מלחמת העולם, לשכונת מגורים. נוספו מבנים חדשים שעיצובם הצדיע לתכנון מבני המעבדות והוקמה שכונה חדשה, העונה לדרישות בנייה ירוקה מחמירות. גלעד, כראש צוות התכנון במשרד RPA היה אחראי לתכנון מעל 500 יח"ד ולשילובן בסביבה תוך שמירה על מגבלות מחמירות מצד הרשות המקומית ודרישות הקיימות מחד, צורכי השימור והשיקום של שדה התעופה ומגבלות בנייה ותכנון שנבעו מעצם הקרבה שלדה התעופה שנשמר פעיל גם כעת